Effondrement imminent du marché immobilier : préparez vous au krach immobilier du siècle !

Toute période d’incertitude économique peut rendre une décision financière majeure, comme l’achat d’une maison, plus stressante. Même les périodes de confiance économique peuvent sembler être le moment idéal pour que le fond tombe, et vous ne voulez pas que votre maison soit un dommage collatéral.

Alors que le marché du logement à l’échelle nationale a vu les prix baisser en 2022 dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les experts notent qu’un krach soudain et brutal du marché du logement est peu probable, sur la base des conditions actuelles du marché. La demande de logements, l’offre de logements, les taux d’intérêt hypothécaires et le chômage jouent tous un rôle dans l’évolution du marché immobilier, et actuellement ils indiquent une période de déclin sur certains marchés et de croissance sur d’autres, mais une baisse des transactions dans l’ensemble - et certainement pas significative baisse comme on l’a vu lors du krach immobilier de 2008-2009.

Voici ce que vous devez savoir sur le marché immobilier actuel et les indicateurs qui peuvent indiquer si nous nous dirigeons vers un crash :

• Sommes-nous dans une bulle immobilière ?
• Les prix peuvent baisser sans crash.
• Qu’est-ce qui est différent du krach immobilier de 2008 ?
• Comment une récession affecte-t-elle le marché du logement ?
• Quelles conditions pourraient conduire à un krach immobilier ?

Sommes-nous dans une bulle immobilière ?

En économie, une bulle est définie comme une période de croissance rapide de la valeur marchande d’un actif - dans ce cas, les maisons.

Compte tenu du rythme rapide du marché du logement qui a duré à peu près toute la durée de la pandémie de COVID-19, la croissance rapide de la valeur marchande décrit avec précision le marché du logement jusqu’à environ le milieu de 2022. La croissance des prix des maisons était à deux chiffres d’une année sur l’autre chaque mois d’août 2020 à la mi-juillet de cette année, sur la base des données sur les prix de vente des maisons de Redfin.

Cependant, les signes d’une bulle immobilière pourraient s’estomper. Depuis l’été, les prix d’un mois à l’autre ont baissé, bien qu’en octobre, les prix des maisons soient toujours en hausse de 5 % d’une année sur l’autre, selon Redfin.

“Les évaluations des logements dans tous les domaines sont supérieures à ce qu’elles devraient être en fin de compte”, déclare Jason Pride, directeur des investissements pour la richesse privée chez Glenmede, une société de gestion de patrimoine dont le siège est à Philadelphie. « Cela signifie-t-il qu’il va y avoir un crash ? Un krach implique qu’il y aura un mouvement soudain (à la baisse. Dans les conditions actuelles), nous nous attendrions à un ajustement de valorisation plus progressif, plutôt qu’à un krach.

La faible offre de maisons sur le marché, qui a été une cause majeure de la hausse rapide des prix des maisons avant même la pandémie, reste faible car les constructeurs de maisons annulent leurs plans de développement majeur et les vendeurs de maisons freinent également – ​​ils choisissent de rester dans leur logement actuel plutôt que d’accepter un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé.

Bien que les taux hypothécaires soient techniquement indépendants du taux cible des fonds fédéraux fixé par la Réserve fédérale, ils augmentent ou diminuent souvent à la suite des actions de la Fed. Le taux cible des fonds fédéraux a été relevé à plusieurs reprises cette année dans un effort marqué pour freiner l’inflation. Le taux d’intérêt hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans a atteint plus de 7 % au cours des derniers mois, mais au 7 décembre, le taux moyen a chuté à 6,41 %, selon la Mortgage Bankers Association.

« Le taux de la Fed exerce une pression sur les prix de l’immobilier. Cela réduit l’abordabilité des maisons et fait en sorte que les acheteurs marginaux choisissent de ne pas acheter », explique Pride.

“Ce qui se passe, c’est que les acheteurs et les vendeurs se retirent de ce marché, ce qui signifie qu’il y a beaucoup moins de ventes mais que les prix sont assez stables”, explique Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin.

Les prix peuvent baisser sans crash

La baisse du nombre de ventes de maisons est brutale. En octobre, il y avait près de 30 % de maisons vendues en moins qu’en octobre 2021, selon Redfin.

Mais la capacité des propriétaires à attendre l’incertitude économique – et la hausse des taux d’intérêt – peut être ce qui empêche toute baisse des prix des maisons de devenir plus préoccupante. “Le manque de transactions est en fait ce qui empêche (les prix) de baisser plus rapidement”, déclare Pride.

Les marchés qui ont connu une croissance plus rapide des prix des maisons ces dernières années sont plus susceptibles de connaître des baisses plus importantes, car les prix s’adaptent à la demande à long terme, déclare Jarred Kessler, fondateur et PDG d’EasyKnock, une société qui offre une alternative aux prêts sur valeur domiciliaire. Il s’attend à voir les marchés où les prix grimpent plus haut et plus vite que d’autres – comme Austin, Texas ; Nashville, Tennessee; Miami ; et Phoenix – car les endroits sont plus susceptibles de voir les prix baisser de 10 % ou plus.

“(Les prix) ont tellement augmenté, et beaucoup de ces endroits avaient beaucoup d’acheteurs institutionnels, et ils ont reculé maintenant”, dit Kessler. Les investisseurs immobiliers qui cherchent à réaliser des bénéfices à grande échelle en achetant des maisons unifamiliales et en les retournant, souvent appelés iBuyers, sur de nombreux marchés parmi les plus populaires, ont ralenti ou arrêté complètement leurs activités.

Qu’est-ce qui est différent du krach immobilier de 2008 ?

L’accession à la propriété peut sembler effrayante à tout moment de l’incertitude économique - surtout si vous avez un souvenir vif de la Grande Récession et du krach du marché immobilier de 2008 et 2009. Les pratiques de prêt prédatrices dans les premières années du 21e siècle signifiaient que de nombreux propriétaires faisaient face à une saisie lorsqu’ils étaient ajustables. les taux d’intérêt ont augmenté et le chômage a encore accru le nombre de propriétés saisies.

“Nous avons eu une augmentation de l’accession à la propriété qui a été entraînée par un cycle de prêt immobilier assez agressif dans l’économie”, a déclaré Pride. “Cette fois-ci, le cycle des prêts immobiliers a été plus modéré, et on pourrait dire que la demande a peut-être été élevée en raison de la baisse des taux d’intérêt, mais ce n’était pas dû à des prêts trop faciles.” Parce que la demande de logements a été artificiellement soutenue par l’octroi de prêts hypothécaires à des personnes qui n’étaient pas dans une bonne situation financière pour acheter et entretenir une maison, le ralentissement économique a également entraîné une chute de la demande des acheteurs. La valeur des maisons a considérablement diminué en conséquence.

Avec les propriétaires d’aujourd’hui, des lois et des règlements ont été mis en place pour empêcher les prêts prédateurs depuis la Grande Récession. Même si les prix élevés des maisons et la hausse des taux d’intérêt ont augmenté le coût total d’achat d’une maison, rendant l’accession à la propriété inabordable pour les acheteurs potentiels, il y a encore plus d’acheteurs qualifiés à la recherche de maisons qu’il n’y a de propriétés à vendre.

“Il y a une poussée et une traction sur le marché immobilier en ce qui concerne l’abordabilité : personne ne peut se le permettre, mais il n’y a pas non plus assez de maisons pour répondre à la demande”, déclare Clark Kendall, président et chef de la direction de Kendall Capital, une richesse société de gestion à Rockville, Maryland.

Comment une récession affecte-t-elle généralement le marché du logement ?

Au moins deux trimestres consécutifs de croissance négative du PIB font une récession, et cela s’accompagne généralement d’une augmentation du chômage et d’une diminution de la consommation du grand public.

Les difficultés financières auxquelles les individus sont confrontés pendant une récession entraînent un ralentissement du marché du logement - les acheteurs de maison peuvent suspendre leur recherche s’ils craignent des licenciements, et il peut y avoir une légère augmentation de l’activité de saisie tandis qu’un chômage plus élevé augmente le nombre de personnes qui peuvent ‘t payer leur hypothèque.

Cependant, une fois que l’activité sur le marché de l’habitation ralentit suffisamment, les taux d’intérêt hypothécaires chutent à un point tel que les acheteurs réintègrent le marché, intéressés à faire une bonne affaire. Contrairement à la Grande Récession, une augmentation de l’activité sur le marché du logement aide à sortir l’économie de la récession.

Les deux premiers trimestres de 2022 ont connu une baisse du PIB signalée - 1,9 % au premier trimestre et 0,9 % au deuxième - tandis que le troisième trimestre a enregistré une augmentation de 2,9 %. Clark souligne qu’une véritable récession nécessite un ralentissement économique supplémentaire au-delà du PIB. Le chômage est souvent un indicateur clé, et bien que le secteur de la technologie connaisse des licenciements, le taux de chômage national en novembre 2022 reste faible à 3,7 %, selon le Bureau of Labor Statistics.

« Nous n’avons pas eu autant de ralentissement économique que ce à quoi on pourrait s’attendre lorsqu’ils augmentent les taux d’intérêt aussi rapidement qu’ils l’ont fait », dit Kendall.

Il ajoute : « Je ne pense pas que le marché immobilier va s’effondrer. Si vous me demandez, je pense que ça va bouger de côté. Un mouvement latéral pour un marché se produit lorsqu’une période de temps s’écoule pendant laquelle les prix restent relativement stables sans tendance significative à la hausse ou à la baisse.

Quelles conditions pourraient conduire à un krach du marché immobilier ou à un éclatement de la bulle immobilière ?

Bien que les conditions actuelles n’indiquent pas un effondrement du marché immobilier, il n’y a pas de boule de cristal pour garantir l’évolution de l’économie au cours des prochains mois ou années.

Voici quelques facteurs qui pourraient rendre le marché du logement plus instable :

• Chômage. Une légère augmentation du chômage serait OK, mais un creux pourrait être une indication de danger pour le marché du logement. Si trop de personnes sont sans travail, les ventes de maisons en difficulté augmentent et les saisies deviennent plus probables.
• Construction de maisons. Les constructeurs sont aux prises avec des pénuries de main-d’œuvre depuis une décennie, et la disponibilité et le coût des matériaux sont un problème permanent depuis le début de la pandémie. Avec un ralentissement même modéré de l’activité des acheteurs, les constructeurs de maisons deviennent nerveux et il y a moins de permis pour la construction de nouveaux logements. Cela peut prolonger la pénurie de logements, étirant le déséquilibre entre l’offre et la demande, dit Pride.
• Demande de l’acheteur. Les marchés du logement se sont légèrement refroidis, mais la demande n’a pas disparu et, dans de nombreux endroits, elle reste forte, en grande partie en raison de la pénurie de logements sur le marché. Si la demande des acheteurs disparaissait complètement, ce serait le signe d’un problème.
• Motivation de l’acheteur de maison. Pour l’acheteur de maison typique, ce n’est pas le moment d’acheter un bien immobilier dans l’espoir de voir sa valeur doubler en peu de temps. Kessler conseille d’acheter avec l’intention d’y vivre pendant au moins cinq ans. “Si vous pouvez vous permettre d’y vivre, ne vous inquiétez pas du bruit d’ici là”, déclare Kessler.