Six emprunteurs sur 10 qui sont sous l’eau – ce qui signifie qu’ils doivent plus sur leurs hypothèques que ne valent leurs maisons – ont acheté ou refinancé leurs maisons en 2022, selon le dernier Black Knight Mortgage Monitor.

« Bien que la correction des prix de l’immobilier ait ralenti, elle a toujours exposé une poche importante de risque sur les actions », a déclaré le président de Black Knight Data & Analytics, Ben Graboske, dans un communiqué.

Alors que les taux d’intérêt négatifs sont « bien inférieurs aux moyennes historiques », a déclaré Graboske, « une nette bifurcation du risque est apparue entre les maisons hypothécaires achetées relativement récemment et celles achetées au début ou avant la pandémie de COVID-19. Le risque parmi les achats antérieurs est essentiellement inexistant compte tenu des importants coussins de capitaux propres sur lesquels ces titulaires de prêts hypothécaires sont assis. Les acheteurs de maison plus récents ne s’en sortent pas aussi bien.

Part des fonds propres négative par année de création du prêt

Parmi les 450 000 maisons qui, selon les estimations de Black Knight, étaient sous l’eau au 30 septembre, 250 000 appartenaient à des emprunteurs qui ont acheté en 2022. Environ 5 % des maisons achetées ou refinancées cette année sont sous l’eau et 19 % ont moins de 10 % de fonds propres.

En comparaison, seulement 1 % des maisons achetées ou refinancées en 2021 sont sous l’eau, tandis que 3 % ont moins de 10 % de fonds propres.

Au total, Black Knight estime qu’environ 1 million de propriétaires ont une valeur nette limitée dans leur maison ou moins de 10 %.

Les propriétaires avec peu ou pas de valeur nette de leur maison courent un risque plus élevé de saisie s’ils rencontrent des difficultés financières comme une perte d’emploi ou des problèmes de santé, car il leur est plus difficile de rembourser leur hypothèque en vendant leur maison.

« Des capitaux propres faibles ou négatifs peuvent avoir un effet marginal sur la performance des prêts hypothécaires à court terme, mais ces emprunteurs ont tendance à être plus sensibles aux tensions financières et peuvent être confrontés à des défis supplémentaires en cas de ralentissement économique prolongé », a averti Black Knight.

À 0,84 %, les taux d’équité négatifs parmi toutes les propriétés hypothéquées restent « extrêmement bas » par rapport aux normes historiques, a noté Black Knight. Mais les acheteurs de maison avec des hypothèques FHA et VA sont plus susceptibles de patiner sur de la glace mince puisqu’ils peuvent acheter des maisons avec peu ou pas d’argent.

Les données de Black Knight montrent que plus de 20% des acheteurs de maison qui ont contracté des hypothèques FHA ou VA cette année sont sous l’eau et les deux tiers ont moins de 10% de capitaux propres.

Les défauts de paiement anticipé parmi les emprunteurs de la FHA qui manquent un paiement dans les six mois suivant la souscription d’un prêt sont en augmentation et dépassent désormais les niveaux d’avant la pandémie.
Bien que cela puisse être une indication précoce de plus de problèmes à venir, le taux de délinquance national reste bien en deçà de la moyenne historique de 4,54 %.

Taux de délinquance national

Le taux de délinquance national pour les premières hypothèques a augmenté de 12 points de base de septembre à octobre pour atteindre 2,91 %. Mais l’ouragan Ian semble avoir entraîné environ un tiers de cette augmentation, avec des impayés en Floride en hausse de 53 points de base à 3,42 %.

Le prix des maisons baisse par rapport au sommet de 2022 par marché

Au niveau du marché, la baisse des prix des maisons s’est déplacée d’ouest en est et de «marchés chroniquement inabordables vers des villes en plein essor pandémiques», 80% des principaux marchés ayant commencé à voir les prix chuter après des sommets, a noté Black Knight.

La part des maisons sous-marines dans chaque marché varie considérablement, et les récentes corrections de prix ne sont pas la seule variable, a rapporté Black Knight.

Part des maisons hypothéquées avec fonds propres négatifs par marché

Alors que San Jose, en Californie, a vu les prix baisser aussi fortement que n’importe quel marché, seulement 2,4 % des maisons achetées cette année sont sous l’eau. En effet, les acheteurs de maison ont tendance à compter sur des hypothèques jumbo nécessitant des acomptes importants, a noté Black Knight.

Mais sur des marchés comme Colorado Springs, Colorado et Honolulu, plus de 30% des maisons achetées en 2022 sont désormais sous l’eau, en partie grâce à de fortes concentrations de prêts VA, a déclaré Black Knight.

Ratio paiement-revenu national près de son plus haut niveau depuis 40 ans

Alors que les taux hypothécaires ont légèrement baissé au cours des dernières semaines, le rythme de la baisse des prix a considérablement ralenti et l’abordabilité du logement reste proche d’un creux de plusieurs décennies, a déclaré Black Knight.

« Bien qu’apparemment contre-intuitif, l’environnement de taux beaucoup plus élevé peut limiter le rythme des corrections de prix en raison de son effet modérateur sur les entrées de stocks et de l’impasse qui en résulte dans l’activité de vente de maisons », a déclaré Graboske.

À 37,4 %, la part du revenu médian nécessaire pour effectuer les paiements mensuels du principal et des intérêts d’une maison moyenne reste « inconfortablement proche du plus haut de près de 40 ans », a averti Black Knight.

Selon Black Knight, six des 10 marchés les moins abordables du pays se trouvent en Californie.

Top 10 des marchés les moins abordables (ratio paiement/revenu)

1. Los Angeles, Californie (73,6 %)
2. San Diego, Californie (65 %)
3. San José, Californie (63,3 %)
4. San Francisco, Californie (57 %)
5. Las Vegas, Nevada (53,8 %)
6. Miami, Floride (51,9 %)
7. New York-Newark, New York-New Jersey (49,5 %)
8. Riverside, Californie (48,7 %)
9. Seattle, Washington (47,9 %)
10. Sacramento, Californie (46,5 %)

Tous les 10 marchés les plus abordables du pays se trouvent sur ou à l’est du fleuve Mississippi.

Top 10 des marchés les plus abordables (ratio paiement/revenu)

1. St. Louis, Missouri (24,5 %)
2. Détroit, Michigan (25 %)
3. Cleveland, Ohio (25,7 %)
4. Kansas City, Missouri (25,9 %)
5. Pittsburgh, Pennsylvanie (26 %)
6. Cincinnati, Ohio (26,1 %)
7. Chicago, Illinois (26,3 %)
8. Louisville, Kentucky (27,3 %)
9. Milwaukee, Wisconsin (27,4 %)
10. Baltimore, Maryland (28 %)

Inventaire des maisons mises en vente

Les pénuries d’inscriptions empêchent les prix des maisons de chuter de façon plus spectaculaire dans de nombreux marchés. Au niveau national, trois mois de croissance des stocks au point mort se sont poursuivis en octobre, le volume de nouvelles inscriptions à la vente ayant diminué de 19 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.

Alors que les inscriptions étaient en baisse de 40% par rapport aux normes historiques en octobre – un déficit d’environ 511 000 maisons – c’est une légère amélioration par rapport au déficit de 43% de septembre. Les mois d’inventaire sont passés de 2,9 à 3,1, et la demande des acheteurs de maisons a également chuté.

« Il s’agit du déficit le plus important en six ans en dehors de mars et avril 2020, alors qu’une grande partie du pays était bloquée – le marché global étant encore à plus d’un demi-million d’inscriptions en deçà de ce que nous considérerions comme » normal « par des mesures historiques », dit Graboske.

Les prévisionnistes de Fannie Mae ne voient pas les ventes de maisons rebondir avant 2024 et avertissent que «l’effet de verrouillage» – la dissuasion financière pour les propriétaires existants de mettre leur maison sur le marché, de déménager et de contracter une nouvelle hypothèque – pourrait atténuer la force de la reprise.