Les agences immobilières doivent percevoir de la part de leurs clients des honoraires pour les visites des propriétés immobilières ou des projets immobiliers. Malheureusement, sur le marché de l’immobilier, ces agences sont victimes de pratiques visant à les priver de ce qui leur revient de droit. Toutefois, ces procédés malhonnêtes ne sont pas à encourager, car bien de fois ils se retournent contre les acquéreurs et les mandants qui cherchent à doubler les agences. Alors comment peut-on acheter entre particuliers et limiter le passage par une agence. Des astuces utiles à retrouver parmi tous les autres recommandations et conseils dédiés aux locataires comme aux propriétaires.

Des acheteurs qui court-circuitent l’agence immobilière : Première méthode

L’une des stratégies les plus utilisées par les acheteurs est de contacter l’agence immobilière et de prendre des renseignements sur le bien immobilier. Ces informations permettent à l’acheteur d’aller voir la propriété et de prendre contact avec le vendeur pour un compromis de vente. Cela lui évite de signer le bon de visite qui est la preuve du travail de l’agent immobilier. Dans une affaire de ce type, l’acquéreur a par la suite demandé au vendeur de dénoncer son mandat. Cependant, après la rétractation du mandat, le vendeur s’est trouvé dans l’obligation de donner le nom de l’acheteur. Cela a donné lieu à une procédure qui a sanctionné le mandant.

Les dangers de cette manigance :

Une vente entre particuliers est préjudiciable au vendeur dans la mesure où ce dernier a conclu avec l’agence immobilière un mandat simple ou exclusif. En effet, ce mandat protège les intérêts de l’agence et expose le vendeur à des sanctions. D’un autre côté, l’acheteur qui essaie de doubler l’agence, le fait parce qu’il ne veut pas payer les « frais d’agence ». C’est la raison pour laquelle, au lieu d’aller négocier le prix total de la maison, il négocie avec le mandant ces “’frais”’. Puisque le mandat de vente oblige le vendeur et non l’acquéreur à payer à l’agence ses honoraires, l’offre d’achat était plus élevée. Par conséquent, la propriété se vend plus cher.

Des acheteurs qui court-circuitent l’agence immobilière : Deuxième méthode

Il arrive que des acheteurs signent un bon de visite avec une agence. Ensuite, ils contournent ce contrat en contactant une seconde agence avec laquelle ils négocient des honoraires plus bas. Cette seconde agence signera rapidement avec le vendeur un second mandat et assurera la vente du bien immobilier. Cette méthode peut s’avérer dangereuse si la première agence bénéficie d’un mandat exclusif.

Les dangers de cette procédure :

Agir de cette manière peut valoir des sanctions au vendeur, à l’acquéreur et à la seconde agence. Par exemple, la cour d’appel de Douai a eu à condamner un acquéreur à cause d’un mandat mal rédigé par la seconde agence. La première a obtenu une décision favorable à cause des facteurs suivants.

• L’acquéreur a visité le local le lendemain de la première visite avec une deuxième agence.
• La deuxième agence a sollicité du propriétaire des locaux la signature d’un autre mandat (ce n’est donc pas le vendeur qui a saisi la seconde agence pour solliciter ses services).
• L’acheteur n’a pas respecté les termes du bon de visite de la première agence immobilière. En effet, il lui était interdit d’avoir recours à des procédés qui compromettraient les intérêts de la première agence.

Dans ce cas, la seconde agence aurait pu être également sanctionnée pour manquement au devoir de conseil.

Des acheteurs qui court-circuitent l’agence immobilière : Troisième méthode

Il arrive que certains acquéreurs trichent en donnant un faux nom à l’agence immobilière et achètent la propriété directement au mandant. Comme les méthodes précédentes, cette procédure présente aussi des dangers. Dans une affaire où l’acquéreur a usé de cette tricherie, l’agence immobilière a intenté des poursuites judiciaires contre lui. Ce dernier a été condamné à réparer le préjudice causé à l’agence immobilière. Sachez que l’acquéreur qui cherche à court-circuiter l’agence immobilière peut difficilement s’en sortir en vertu de l’article 1382 du Code civil. Ce dernier stipule que “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Des vendeurs qui court-circuitent l’agence immobilière

Il est aussi possible pour le vendeur de faire en sorte que l’agence immobilière ne perçoive pas ses honoraires. Pour y arriver, le vendeur doit prouver qu’elle a commis une faute. L’autre astuce consiste à prouver que le prix de vente entre particuliers est nettement en dessous du prix d’annonce affiché lors de la visite. Cela suppose que le prix de vente réel n’a pas été majoré par les honoraires. En résumé, court-circuiter une agence immobilière, c’est plus compliqué qu’il n’y paraît.