si le bien ne répond pas aux exigences légales, il s’agit d’un défaut. Vous pouvez demander au vendeur de vous rembourser une partie du prix. Et, bien sûr, une indemnisation pour tout autre dommage subi, y compris les atteintes à votre santé.
Si vous avez acheté une propriété et que vous êtes affecté par le bruit en raison d’une mauvaise isolation acoustique, vous pouvez peut-être demander des dommages et intérêts. Les bâtiments nouvellement construits doivent être conformes aux exigences du DPCM 5/12/97 « Détermination des exigences acoustiques passives des bâtiments ». Le décret fixe les valeurs pour l’isolation acoustique des structures murales et le bruit des installations en copropriété ou de quartier. Le DPCM définit les exigences de performance des nouveaux bâtiments en ce qui concerne
– Isolation contre le bruit entre différentes unités de construction (exigences relatives aux murs intérieurs)
– Isolation contre les bruits extérieurs (exigences relatives aux murs extérieurs)
– Isolation contre les bruits de pas (exigences relatives au sol)
– Isolation contre le bruit des équipements en fonctionnement continu et discontinu (chasse d’eau, chauffage, ascenseur, chaudière, etc.).
Quelles sont les recours en cas de location mal isolé
Dans le cas d’une location, qu’il s’agisse d’une maison meublée ou d’un simple appartement sans rien à l’intérieur, le propriétaire doit toujours garantir au locataire que le bien livré est exempt de défauts : cela vaut non seulement pour les défauts qui étaient déjà présents au moment de la signature du contrat, mais aussi pour ceux qui pourraient survenir ultérieurement. En effet, la principale obligation du propriétaire est de veiller à ce que le locataire puisse profiter pleinement de son nouveau logement.
Il s’agit d’une garantie qui couvre en premier lieu les biens qui se trouvent à l’intérieur de la propriété (dans le cas de la location d’une maison meublée) tels que la chaudière, la cuisinière, l’antenne de télévision, le réfrigérateur, les lits, etc. Toutefois, pour qu’elle soit valable, il est toujours bon que les parties aient établi une liste des biens qui composent l’appartement et leur état avec le contrat de location proprement dit.
La principale garantie concerne toutefois les défauts de la structure matérielle du bien, c’est-à-dire les murs et les installations (infiltrations d’eau ou odeurs désagréables ; bruit de l’ascenseur, des climatiseurs, des voisins impolis, de la circulation ; taches d’humidité et de moisissure ; tirage imparfait de la cheminée ; canalisations ; chauffage ; lumière, eau, gaz, etc.) ) : les défauts qui empêchent ou réduisent la jouissance du bien conformément à l’usage convenu dans le contrat, même s’il s’agit de défauts faciles à éliminer et qui ne se manifestent qu’après la conclusion du contrat.
Par exemple, l’absence d’autorisations administratives pour l’usage convenu, comme l’absence d’un certificat d’habitabilité, est également considérée comme un défaut.
En revanche, les défauts dus à l’usure normale du bien, à l’effet du temps ou à son entretien ne sont pas considérés comme des fautes : par exemple, l’éclatement d’une canalisation est une faute et le propriétaire est tenu de la réparer.
Que peut faire le locataire si le bien présente des défauts ?
Avant de signer un contrat de location, il est toujours bon de faire inspecter le bien par un expert en construction tel qu’un ingénieur ou un architecte. Il est important de vérifier personnellement le fonctionnement de tous les services et, le cas échéant, de demander au gestionnaire de la propriété s’il existe des litiges de copropriété en cours concernant des infiltrations, des plaintes de bruit, etc.
Si le locataire a déjà occupé l’immeuble et emménagé, la découverte d’un défaut peut être encore plus gênante en raison des inconvénients qu’il peut causer en termes de jouissance de la tranquillité domestique. Par conséquent, même si le défaut aurait pu être découvert à l’avance en faisant plus attention lors de la visite du bien, la loi prévoit deux protections :
– la résiliation anticipée du bail, pour un motif valable, même si le bail n’a pas encore expiré et sans obligation de préavis. La jurisprudence a estimé, par exemple, que le locataire a le droit de quitter l’appartement parce que le voisin est trop bruyant, même si le propriétaire propose de l’insonoriser. Il en va de même pour une propriété insalubre à cause de l’humidité, du vent et des courants d’air froid, de la rareté de l’eau qui coule des robinets ou de l’absence cyclique de chauffage ;
– alternativement, exiger une réduction du loyer. Évidemment, si cette alternative ne lui est pas accordée, le locataire peut aller au tribunal.
Dans les deux cas, cependant, le locataire ne peut jamais cesser de payer le loyer ou décider de le réduire lui-même : en effet, sans un accord avec l’autre partie ou une décision du juge l’autorisant à le faire, la loi ne lui permet pas de se faire justice lui-même et de renoncer à son obligation de payer le loyer, sauf si l’appartement est totalement inutilisable et que le locataire a été contraint de l’abandonner (par exemple s’il pleut du toit). Ce n’est que dans ce dernier cas que le locataire peut cesser de payer. Si, en revanche, le locataire continue à vivre dans l’appartement ou, en tout cas, obtient un avantage minime, il doit d’abord s’adresser au juge.
En outre, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts pour les défauts dus à la faute ou au dol du propriétaire, à moins que ce dernier ne prouve qu’il n’avait pas connaissance des défauts au moment de la livraison.
Quelle défense pour le propriétaire ?
Le propriétaire ne peut pas se défendre en prétendant que les défauts de l’appartement étaient inconnus de lui au moment de la signature du contrat. Dans ce cas, le locataire a toujours la possibilité de demander soit la résiliation du contrat, soit une réduction du prix. Il ne peut pas non plus s’excuser en rejetant la faute sur des tiers.
Le propriétaire n’est pas responsable uniquement si le locataire connaissait les défauts du bien au moment de la remise de l’appartement et l’a néanmoins accepté. Cela peut être le cas d’un appartement dont les fenêtres sont adjacentes à une rivière, qui présente donc beaucoup d’humidité. Ou le cas d’un vieux bâtiment qui n’est pas parfaitement isolé contre le froid.
De même, le propriétaire n’est pas responsable si les défauts du bien, même s’ils n’étaient pas connus avant la signature du contrat, étaient néanmoins « facilement reconnaissables ». Un défaut est considéré comme « reconnaissable » lorsque, compte tenu des circonstances du contrat ou de la qualité des parties, une personne « normalement avisée » aurait pu le déceler. Par conséquent, la présence d’un expert de confiance (par exemple un ingénieur) n’est pas nécessaire pour rendre le défaut du bien « reconnaissable », mais seulement les connaissances du locataire en tant que personne moyenne : si ses compétences ne lui permettent pas, par exemple, de savoir que derrière une petite tache sur le mur il peut y avoir un sérieux problème d’infiltration, alors le défaut n’est pas considéré comme « reconnaissable » et, par conséquent, le propriétaire reste responsable.
Toutefois, nonobstant la connaissance ou la reconnaissance du défaut, le propriétaire est responsable lorsque les défauts exposent la santé du locataire, de sa famille ou de ses employés à un danger grave. Par exemple, le fait que les locataires aient remarqué la présence d’une boulangerie sous le bien loué ne peut être considéré comme une preuve suffisante qu’ils savaient que l’activité qui y était exercée causait du bruit la nuit, avec la reconnaissance consécutive de leur droit de demander la résiliation du contrat.
Le bail peut contenir une clause par laquelle le locataire libère le propriétaire de toute responsabilité et garantie. Dans un tel cas, même pour des défauts non reconnaissables, le locataire ne peut demander ni la résiliation du contrat ni une réduction du prix. Toutefois, ces clauses n’ont aucun effet si le propriétaire a dissimulé ces défauts de mauvaise foi, ou s’ils sont connus ou reconnaissables par le locataire, mais sont de nature à rendre la jouissance du logement totalement impossible.
Quelles solution contre une mauvaise isolation ?
[elementor-template id= »1230″]
